年底，丁祖昱照例在上海静安体育馆总结中国楼市，干货很多，但有一句话至今让人记忆深刻：
他说，房企要学金融机构，每年都做一次压力风险测试。
压力风险测试是年金融危机后，普遍被金融机构以及监管机构采纳的一种风险控制手段。
简单来说，就是以一定模型进行测算，假设银行等金融机构在遇到不利情况时可能发生的损失，继而对单家银行甚至银行体系的脆弱性做出评估和判断，以防止金融危机的发生。
房地产作为资金密集型行业，每年做一次压力风险测试，其实是非常有必要的。从某种角度说，“三道红线”就是对房企的压力测试，但这只是检验房企资产负债一个方面。
要综合评判一家房企是否能够经得住周期，“三道红线”只是经济基础，盈利能力、土储规模与结构、多元化战略等综合起来才能决定房企的“上层建筑”，也就是好不好、远不远的问题。
目前恰好正值房企年报季，我们想通过对一些典型房企进行压力风险测试，找到房企穿越周期的秘密。（注：鉴于龙湖整体财务数据的稳定性，以及更便于对比的行业TOP10排名，我们将以其为标准，来探求房企发展的真相）
房企踩线情况不是秘密，我们就不过多分析了。先来看看丁祖昱提到的两个维度：
一是现金流压力测试，即经营性现金流加融资性现金流。两个数字相加是正值还是负值，数值有多大，这对企业的发展有着巨大的影响。
二是资产质量端的压力测试。所有资产按照市场价全部出售减所有负债。上市公司可以和市值做比较，非上市公司可以和自己的净资产做比较。
他认为，如果两道压力测试完成后，得出来的结果是不错的，那么房企在年乃至未来能继续大踏步前进。但如果结果不尽如人意的话，就得放缓节奏，夯实基础。
我们首先一起来看看十强房企近五年的现金流压力测试结果：
数据表中，反映出房企一些出人意外的状态：
比如，年头部房企的“经营现金流净额+融资现金流净额”数值，并未与销售规模完全吻合，龙湖虽然总销售规模不如其他房企，但这一数值一直保持中等偏上的水平。
疫情影响最大的年上半年，龙湖该指标依然取得了一个不错的成绩，据其中报显示，经营、融资现金流合计净流入约.02亿元。
在多数房企尚未披露最新现金流量表的情况下，上述现金流压力测试结果，基本可以验证龙湖的资金抗压能力。而梳理多年的数据，龙湖能够成为穿越周期的代表，至少有两点值得借鉴：
其一，龙湖多年的资产负债始终保持在“绿档”，“三道红线”新规执行后并未给其带来影响，龙湖的融资成本还进一步降低至4.39%。
△数据源自企业